שוק הנדל"ן המקומי הפך בשנים האחרונות לאחד מאפיקי ההשקעה הנפוצים ביותר בקרב ציבור המשקיעים בישראל, כאשר יותר ויותר משקיעים פרטיים רוכשים דירות ונכסים מניבים למטרות השקעה בכל רחבי הארץ. יחד עם זאת, בדומה לכל סוג אחר של השקעה, גם בהשקעות נדל"ן קיימים סיכונים אותם חשוב לזהות מראש ולעשות הכול על מנת לצמצם את רמת הסיכון. בעמוד שלפניכם תוכלו להיחשף לרשימת הסיכונים המרכזיים הנלווים להשקעות נדל"ן שונות בישראל.
בחירת לוקיישן לא אטרקטיבי
החוק הראשון בשוק הנדל"ן בכלל ובתחום השקעות בנדל"ן הוא: לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן, כלומר, ככל שמיקום הנכס בו בחרתם להשקיע הוא אטרקטיבי יותר, כך תוכלו ליהנות מתושאה גבוהה יותר ומביקושים גבוהים יותר להשכרת הנכס אותו רכשתם. כאשר מדברים על הסכנות בהשקעות נדל"ן בישראל, מדברים בין היתר על בחירת לוקיישן לא אטרקטיבי, דבר העושי להוביל לחוסר ביקושים ו/או ביקושים נמוכים לגבי הנכס בו השקעתם, וכפועל יוצא מכך, אתם עושיים למצוא את עצמכם מתפשרים על גובה דמי השכירות החודשית והדבר עשוי לפגוע בתשואה אותה תכננתם לגבי הנכס.
רמת סיכון גבוה מדי
משקיעי נדל"ן עשויים למצוא את עצמם מעורבים בהשקעות נדל"ן המתאפיינות ברמת סיכון גבוהה, וזאת לנוכח אי – בדיקה מקדימה ומקיפה בכל הנוגע לרמת הסיכון הנלווית להשקעה אותה הם ביצעו. ככלל, רמת הסיכון בכל סוגי השקעות הנדל"ן בארץ ובחו"ל, חייבת להיות מותאמת למצבו הפיננסי של המשקיע, לניסיון העומד לרשותו בתחום ולידע העומד לרשותו בכל הנוגע להשקעה אותה היא מתכנן לבצע. משקיעי נדל"ן חסרי ניסיון עשויים להתפתות להשקעות בהן התשואה היא גבוהה יותר, אך חשוב לקחת בחשבון שככל שהתשואה מההשקעה היא גבוהה יותר כך גם רמת הסיכון עולה, ולכן, יש לבחון כל השקעה לפרטי פרטים תוך היכרות מעמיקה עם רמת הביקושים של הנכסים באזור והשקעות נדל"ן עתידיות באזור בו ממוקם הנכס בו הם מעוניינים להשקיע.
תכנון פיננסי לקוי של העסקה
אחת מאותן הסכנות בהשקעות נדל"ן בישראל באה לידי ביטוי בתכנון פיננסי לקוי של העסקה המתגבשת אצל המשקיעים. תכנון לקוי אינו לוקח בחשבון את כל התשלומים הנלווים לרכישת הנכס ולהשכרתו לאחר מכך. חשוב לציין שמהשקיע יידרש ברוב המקרים לתשלום עבור הוצאות עורך דין, דמי תיוווך, הוצאות רישום והוצאות בגין תשלום אגרות שונות. הוצאות אלו חייבות להיות מתוכננות לפרטי פרטים על ידי המשקיעים כחלק בלתי נפרד מהתכנון הפיננסי של כל העסקה. כמו כן, חשוב לקחת בחשבון תקופות בהן הנכס יעמוד ללא משכירים, והדבר יחייב את המשקיע בתשלום ארנונה, דמי ועד בית ותשלומים נוספים בהתאם לסוג הנכס.
טעות נוספת הקשורה לתכנון פיננסי לקוי של עסקת ההשקעה באה לידי ביטוי בפער הקיים בין התשואה ברוטו לבין התשואה נטו. במקרים מסוימים, עקב תכנון לקוי של כל המפורט לעיל, התשואה הצפויה עשויה להיחתך בשליש.
רכישת נכסים בשוק רווי
בהמשך לחוק הלוקיישן המופיע למעלה חשוב לציין שבאזורים בהם קיים שוק רווי של סוגי הנכסים בהם בחרתם להשקיע, כך שיעור הנכסים העומדים ריקים לתקופות מתמשכות הוא גבוה יותר, והדבר עשוי להוביל להפסדים מיידיים בתזרים של המשקיע לנוכח העובדה שהוא נדרש לתשלומים שוטפים על הנכס. תשלומים אלו עשויים להכניס את המשקיע לגירעון ככל שפרק הזמן בו הנכס עומד ריק הוא ארוך יותר, כאשר גם במקרים בהם הביקושים הם נמוכים הוא עשוי להשכיר את הנכס במחיר נמוך יותר מהמחיר עליו הוא ביסס את התשואה אותה הוא רצה להשיג.
