תחום ההתחדשות העירונית הוא אחד מתחומי הנדל"ן המדוברים ביותר בישראל במהלך השנים האחרונות, וזאת לנוכח הגידול המשמעותי בהיקף הפרויקטים המשתייכים לתחום זה. נכון להיום, פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית מהווים למעלה מ-10% מכלל התחלות הבנייה החדשות בישראל, כאשר על פי הערכת מומחי נדל"ן, פרויקטים הנכללים תחת המעטפת של התחדשות עירונית, עתידים להוות את מרבית הפרויקטים בתחום הבינוי במהלך העשורים הקרובים, וזאת לנוכח היצע הולך ופוחת של שטחים פנויים לבנייה.
מהי התחדשות עירונית בישראל?
התחדשות עירונית בישראל היא למעשה הגדרה כוללת לכל סוגי הפרויקטים בתחום הבינוי שנועדו למטרות פיתוח ושיקום של אזורי מגורים ישנים, כאשר המעטפת של ההתחדשות העירונית בישראל כולל בתוכה שלושה סוגי פרויקטים עיקריים:
פרויקטים מסוג תמ"א 38 המיועדים לצרכי חיזוק מבני מגורים ישנים אשר אינם עומדים בתקן המחייב בפני רעידות אדמה.
פרויקטים מסוג פינוי בינוי המיועדים לצרכי הריסה מן היסוד של מבני מגורים ישנים והקמה של מבני מגורים חדשים בשטח המפונה.
פרויקטים מסוג בינוי פינוי במסגרתם נבנית שכונת מגורים חדשה בה נקלטים בעלי הדירות במבני המגורים המיועדים לפינוי לטובת הקמה שכונת מגורים בשטח המפונה.
מכיוון שכל פרויקט בינוי הנכלל בהגדרה הרחבה של התחדשות עירונית בישראל, נועד לצרכי תהליך התחדשות של אזור מגורים ישן, תהליכי ההתחדשות משלבים בתוכם פיתוח של תשתיות חדשות לצד שירותים עירוניים שנועדו לשרת את תושבי השכונות המתחדשות, ובתוך כך, כל תהליך של התחדשות עירונית הוא אינטרס מובהק של הרשות המקומית שבשטחה ממוקם הפרויקט המיועד.
תחום ההתחדשות העירונית בישראל לאורך השנים
אף על פי שפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל היו מונהגים עוד בשנות ה-80 וה-90 של המאה החולפת, רק בתחילת העשור השני של המאה הנוכחית, החל הגידול המשמעותי בהיקף הפרויקטים, וזאת לנוכח חקיקת חוקים שונים שנועדו לקדם יוזמות שונות בכל אחד מסוגי הפרויקטים הנכללים תחת ההגדרה של התחדשות עירונית. כמו כן, חשוב לציין שבשנת 2016 הוקם גוף ממשלתי שנועד לרכז את כלל הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר לכל רשות מקומית ניתנה האפשרות להקמת מינהלת להתחדשות עירונית לצורך הסדרת הנושא וקביעת תנאים לצורך החלת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בשטחה. המינהלות העירוניות והגוף הממשלתי שהוקם לצורך כך, נועדו בין היתר למתן מענה לכלל בעלי העניין המעוניינים בהחלת פרויקטים בתחום העירוניות, יזמים ובעלי דירות כאחד.
השלבים המרכזיים בהחלת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל
כל פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית בישראל נחשבים לפרויקט בינוי מורכב ומתמשך המנוהל ומיושם במספר שלבים שונים שכל אחד מהם נועד בין היתר להגן על הזכויות של בעלי הדירות במבנה המיועד לפרויקט. בין השלבים העיקריים להחלת פרויקט כזה או אחר בתחום ההתחדשות העירונית תוכלו למצוא את שלב ההתארגנות במסגרתו בעלי הדירות מתארגנים בינם לבין עצמם לצורך השגת רוב נדרש מקרב הדיירים אשר יביעו את הסכמתם למיזם. לאחר השגת הרוב הדיירים מתגבשים לכדי קבוצת דיירים וממנים נציגות מטעם שתייצג את האינטרסים המשותפים לכלל הדיירים. לאחר מכן, הדיירים ממנים עורך דין מלווה ופונים לשלב בחירת היזם באמצעות מכרז יזמים לצורך ביצוע הפרויקט.
בשלב זה חשוב לנו לציין שמאחורי כל פרויקט התחדשות עירונית, ואין זה משנה אם מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי, עומדים מספר בעלי עניין הכוללים בתוכם את בעלי הדירות בפרויקט המיועד, יזם הפרויקט והרשות המקומית שבשטחה מצוי שטח הפרויקט, דבר העשוי לעכב את הוצאת הפרויקט לפועל ואף לעכב את הפרויקט במקרים מסוימים.
