שוק הנדל"ן בישראל מאפשר לכם לרכוש דירה למגורים גם בפרויקטים חדשים למגורים במסגרת מה שמכונה רכישת דירה מקבלן וגם במסגרת היצע הדירות למכירה מיד שנייה. בשני המקרים, יש מספר דברים שחשוב לדעת לפני שרוכשים את הדירה ובעמוד שלפניכם תוכלו למצוא את כל מה שצריך לדעת לפני רכישת דירה מקבלן או מיד שנייה.
תנאי מימון לרכישת דירה מקבלן
רכישת דירה מקבלן נעשית ברוב המקרים במסגרת מה שמכונה רכישה "על הנייר", כלומר, הזכות לדירה נרכשת עוד בטרם בנייתה, ולכן, המחיר הנדרש במעמד הרכישה נכון למועד המכירה. כפועל יוצא מכך, התשלום עבור הדירה מתבצע בשני שלבים, בשלב הראשון, התשלום מהווה מקדמה לצורך חתימת חוזה בין הצדדים, כאשר התשלום עבור המקדמה הוא בדרך כלל כ-20% משווי הדירה. בשלב השני, רוכשי דירות מקבלן מתחייבים למספר תחנות תשלום על פי המצוין בחוזה המכר הנערך בין הצדדים, כאשר כל תשלום מותנה בביטחונות אותן מספקת החברה הקבלנית/יזמית ובהתאם לקצב התקדמות הבנייה. בשלב זה, חשוב לציין שכל יתרת התשלום מעבר לתשלום המקדמה, הינו מוצמד למדד תשומת הבנייה והדבר עשוי לייקר את שווי הנכס לאורך כל תקופת הבנייה. כפועל יוצא מכך, לא מעט רוכשים מעדיפים להתחייב לתשלום של מלוא שווי הדירה במעמד החתימה על החוזה וזאת בהתאם לביטחונות אותן מספק להם הקבלן/חברה יזמית על פי דרישת הבנק למשכנתאות בו הרוכשים נוטלים הלוואת משכנתא לצורך העניין.
חשוב לציין שהבנקים למשכנתאות מאפשרים לרוכשי דירות קבלן לדחות את תשלומי החזר המשכנתא עד מועד אכלוס הדירה, וזאת במסגרת מסלול משכנתאות ייעודי לצורך כך הידוע בשם "גרייס". במסלול זה, נוטלי הלוואות המשכנתא לצורך רכישת דירה מקבלן נדרשים לתשלום הריבית עד מועד הכניסה והם נהנים מדחיית תשלומי ההחזר על קרן ההלוואה עד למועד האכלוס.
תנאי מימון לרכישת דירה יד שנייה
במידה ואתם מעוניינים לקחת משכנתא לצורך רכישת דירה יד 2, כל מה שצריך לדעת לפני רכישת דירה יד שניה היא העובדה שהרכישה חייבת להיעשות לאחר הערכת שווי על הנכס באמצעות שמאי מקרקעין, וזאת כפי שהבנק המלווה מחייב. מעבר לכך, המחיר אותו תדרשו לשלם עבור הדירה הוא המחיר אותו קבע המוכר, כאשר הערכת השווי שלגביה מחייב הבנק נועדה בעיקר לצרכי הסדרת ענייני המשכנתא. במקרים של רכישת דירה יד שנייה, התשלום מועבר ברובו במועד העברת זכות המקרקעין על הדירה.
כל מה שצריך לדעת לפני רכישת דירה – בדיקות מקדימות הכרחיות
מכיוון שרכישת דירה למגורים מהווה את אחת מהעסקאות החשובות ביותר בחיי כל אחד ואחת מאיתנו, קיימת חשיבות רבה לביצוע מספר בדיקות מקדימות כחלק מתהליך הרכישה, כאשר חלק מהבדיקות יכולות להיעשות על ידי הרוכשים עצמם וחלק מהבדיקות מחייבות מעורבות של אנשי מקצוע שונים בהתאם לסוג הבדיקה הנדרשת. בין יתר סוגי הבדיקות המומלצות ביותר לפני רכישת דירה מקבלן או מיד שנייה תוכלו למצוא:
- בדיקה קניינית – בדיקה שנועדה לבדוק את מצבה הרישומי של הדירה ואת זהות בעלי הזכויות בדירה.
- בדיקה בנוגע להימצאות עיקולים, שעבודים, צווי מניעה, חובות וכדומה העשויים למנוע ו/או לעכב את העסקה
- בדיקות תכנוניות של הנכס שנועדו בין היתר לאתר ליקוי בניה, חריגות בנייה וכדומה
- בדיקת תשלומי המיסים בהם מחויב הצד הרוכש
וכמובן, בדיקה מקיפה של חוזה המכר, בין אם מדובר בחוזה מכר לרכישת דירה מקבלן ובין אם מדובר בחוזה מכר לרכישת דירה יד 2. בשני המקרים, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין לצורך בדיקת החוזה.
