תמ"א 38 או בשמה המלא: תכנית מתאר ארצית שמספרה 38, היא למעשה הגדרה כוללת לשני סוגי פרויקטים שונים בתחום ההתחדשות העירונית, האחד ידוע בשם תמ"א 38/1 והשני בשם תמ"א 38/2. בעמוד שלפניכם, ריכזנו עבורכם מידע כללי על ההבדלים העיקריים בין שתי התוכנית.
תמ"א 38/1
תמ"א 38/1 היא למעשה תכנית מתאר ארצית שהחלה את דרכה בשנת 2005 למטרות חיזוק ועיבוי מבני מגורים ישנים בפני רעידות אדמה. תכנית זו יועדה מלכתחילה למטרות ביצוע עבודות חיזוק ועיבוי בכל המבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי המחייב בפני רעידות אדמה, ולכן, מרבית המבנים המיועדים לעבודות תמ"א אלו הן מבני מגורים אשר נבנו לפני שנת 1978. על מנת לעודד בעלי זכויות ויזמים בהחלת פרויקטים מסוג תמ"א 38/1, המדינה החליטה על שורה של הטבות הכוללות בין היתר זכויות בנייה למבנים קיימים, דבר היכול לבוא לידי ביטוי בתוספות ממ"דים (מרחבים מוגנים דירתיים), הוספת מעלית, תוספת קומות וכדומה.
תמ"א 38/2
תמ"א 38/2 היא למעשה תכנית מתאר ארצית שהחלה את דרכה בשנת 2011 כהמשך ישיר לתמ"א 38/1. במסגרת פרויקטים מסוג תמ"א 38/2, מתאפשרת הריסה מן היסוד של מבנה המגורים הקיים ובנייה של מבנה מגורים חדש המאפשר ליזם ליהנות מזכויות בנייה מוגדלות. הצורך בתמ"א 38/2, נבע בעיקר על חוסר הכדאיות הכלכלית עבור היזמים במקרים מסוימים בביצוע עבודות מסוג תמ"א 38/1, ולכן, הוחלט להרחיב את התכנית ולאפשר הריסה מן היסוד של המבנה הקיים והקמה של מבנה מגורים חדש ומודרני תחתיו.
אם כך, מה הם ההבדלים בין שני סוגי התוכניות?
מכיוון שמדובר בשני סוגי תוכניות שונות זו מזו בתחום ההתחדשות העירונית, קיימים לא מעט הבדלים בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2, כאשר ההבדלים השונים חולשים למעשה על כל ההיבטים הנלווים למיזמי התחדשות עירונית, משלב השגת הרוב הנדרש מקרב בעלי הזכויות ועד לסיום המיזם.
בין ההבדלים העיקריים בין שני סוגי התוכניות תוכלו למצוא:
- מבני המגורים הנבנים במסגרת תמ"א 38/2 הינם מבני מגורים חדשים ומודרניים בהם קיימות תשתיות בניין חדשות מן היסוד, ואילו במבני מגורים בהם מתבצעות עבודות מסוג תמ"א 38/1, רק הדירות החדשות המתווספות למבנה הן שונות לחלוטין מהדירות הקיימות.
- על מנת להוציא לפועל מיזמי התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/1 נדרש רוב של 66% מבעלי הזכויות ואילו הרוב הנדרש במיזמים מסוג תמ"א 38/2 הינו 80% מבעלי הזכויות. כמו כן, חשוב לציין את העובדה שבמיזמי תמ"א 38/2 עשויות לצוץ יותר התנגדויות מצד ועדות התכנון והבניה המקומיות.
- פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 נמשכים עד 12 חודשים בממוצע מיום תחילת העבודות ועד רגע סיומם ואילו פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 נמשכים בין 24 ל-36 חודשים בממוצע מיום תחילת עבודות ההריסה של המבנה הקיים ועד השלמת הבנייה של מבנה המגורים החדש.
- מבחינת היקף זכויות בנייה, פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 כוללות זכויות בנייה מוגדלות ומורחבות, כאשר היקף יחידת הדיור במבנה מכפיל ולעיתים משלש את מספרו ממספר יחידות הדיור אשר היו במבנה המגורים הישן. בפרויקטים מסוג 38/1 זכויות הבנייה הן מצומצמות יותר והן כוללות בנייה של מספר קטן יחסית של יחידות דיור חדשות כתוספות למבנה הקיים וגם זאת בהתאם למדיניות של הרשות המקומיות בכל הנוגע למיזמי תמ"א 38 לצורך חיזוק ועיבוי מבני מגורים ישנים. תוספת זכויות הבנייה המקובלת במיזמים מסוג תמ"א 38/1 עומדת כיום על תוספת של 2.5 קומות, וזאת בהתאם למגבלות המגרש, קווי הבניין וזכויות הבנייה הקיימות, כאשר בסמכות הרשות המקומית שבשטחה מצוי המבנה המיועד למיזם, יכולה לשנות את הגדרת הזכויות בהתאם למדיניותה בכל הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופרויקטים מסוג תמ"א 38 בפרט.
- הבדל מהותי נוסף בין שני סוגי התוכניות בא לידי ביטוי בהיבט החוזי הנערך בין היזם לבין בעלי הזכויות במבנה המגורים המיועד לעבודות תמ"א 38/1 או לתמ"א 38/2. בין היתר ההבדל בא לידי ביטוי בכך שבעלי הזכויות במבנה מגורים המיועד לתמ"א 38/2, זכאים לקבלת ערבויות מצד היזם על פי חוק המכר ואילו בתמ"א 38/1 בעלי הזכויות אינם מקבלים ערבויות מצד היזם.
מבנה המגורים בו אתם מתגוררים מיועד לעבודות תמ"א 38/1 או למיזם מסוג תמ"א 38/2? אל תצאו לדרך לפני קבלת סיוע והדרכה בנושא. לפרטים נוספים לחצו כאן
