נדל"ן בתל אביב משווק במחירים הגבוהים ביותר בישראל, ולכן, זאת הסיבה המרכזית המושכת יותר ויותר יזמי נדל"ן להיות מעורבים במגוון רחב של פרויקטים ומיזמים שונים ברחבי העיר, לרבות, מיזמים בתחום ההתחדשות העירונית. בשלב זה, נציין שהיקף הפרויקטים הנכללים תחת ההגדרה של התחדשות עירונית תל אביב, הוא הגבוה יותר מבין כל הערים הגדולות בישראל, כאשר תחום ההתחדשות העירונית בת"א כולל בתוכו פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 המיועדים למטרות עיבוי וחיזוק מבני מגורים ישנים בפני רעידות אדמה, פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 המיועדים למטרות הריסה ובניה של מבנה מגורים יחיד ומיזמי פינוי בינוי המיועדים למטרות פינוי של מתחמי מגורים שלמים לטובת הקמה של שכונות מגורים חדשות.
התחדשות עירונית בתל אביב – מה חשוב לדעת?
על מנת להתמודד עם ההתעניינות הרבה במיזמי התחדשות עירונית בתל אביב, עיריית תל אביב גיבשה תכנית מתאר עצמאית לצורך הגדרת זכויות הבנייה האפשרויות במיזמי ההתחדשות העירונית השונים בכל רחבי העיר. לצורך כך, חולקה העיר ל-9 רבעים שונים שלגבי כל אחד מהם נקבעה מדיניות שונה בנוגע להיקף הזכויות במיזמי התחדשות עירונית. תכנית מתאר זו ידועה גם בשם תכנית הרובעים של תל אביב, כאשר לגבי כל רובע נקבעו התנאים וההיבטים השונים הנלווים לגבי כל פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות, אופן שיפור המרחב הציבור, תמהיל הדירות המוצע, הקמת מסלולי הליכה ורכיבה, גובה המבנים, הקצאת שטחי ציבור, שימור מבנים הצמודים לפרויקט וכדומה.
בחירת יזם בפרויקט התחדשות עירונית בתל אביב
בחירת יזם בכל פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית, בין אם מדובר במיזם התחדשות עירונית בתל אביב או בכל עיר מגורים אחרת, חשוב שתעשה באמצעות מכרז יזמים אליו ניגשים מספר יזמים שונים, וזאת על מנת להגביר את התחרות בין החברות היזמיות השונות ועל מנת לאפשר לבעלי הזכויות לבחור את היזם העונה על כל הקריטריונים אותם הם הגדירו במסגרת תנאי המכרז.
במקביל, בחירת יזמים לצורך תכנון וביצוע של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב, מומלץ שתעשה בהתאם לכל אחד מהפרמטרים הבאים:
- הניסיון מעשי של היזם בתכנון וביצוע מיזמי התחדשות עירונית רלוונטיים – חברת יזמות נדלן מסוימת עשויה להיות בעלת ניסיון עשיר במיזמי התחדשות עירונית מסוג עבודות תמ"א 38 ואילו חברת יזמות אחרת היא בעלת ניסיון מעשי מוכח במיזמי פינוי בינוי, ולכן, קיימת חשיבות לבחירת יזם בעל ניסיון במיזם ההתחדשות העירונית הרלוונטי לכם.
- היכרות מעמיקה עם תכנית הרובעים ומדיניות העירייה בנוגע למיזמי התחדשות עירונית – לגבי כל סוגי הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב, קיימת מדיניות שונה בהתאם למופיע בתכנית הרובעים ובהתאם לסוג הפרויקט והיקף זכויות הבנייה הניתנות לגביו. כפועל יוצא מכך, כל יזם העוסק במיזמי התחדשות עירונית בתל אביב, חייב להכיר לעומק את תכנית הרובעים ולהיכר היטב אפשרויות הבינוי העומדות לרשותו בהתאם לרובע בו מתוכנן הפרויקט ובהתאם סוג הפרויקט.
- גב כלכלי איתן – יזמי נדלן ואין זה משנה אם מדובר ביזמים העוסקים בבינוי פרויקטים חדשים בצפון תל אביב או ביזמים העוסקים בפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב, חייבים להיות בעלי איתנות פיננסית מוכחת על מנת לפעול לקידום הפרויקט ולעמוד בכל התחייבויות הכספיות כלפי בעלי הזכויות והרוכשים. כפועל יוצא מכך, חייבת להיעשות בדיקה מקיפה בנוגע למצבו הפיננסי של היזם או חברת יזמות נדלן העומדת מאחוזי המיזם, וזאת בנוסף, לערבויות שונות אותן יש לדרוש מהיזם בהתאם לאופי וסוג הפרויקט. בדיקה מקדימה בכל הנוגע לחוסן הכלכלי של היזם מהווה תנאי חשוב והכרחי לבחירת יזמים לצורך ייזום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב ובכל עיר אחרת.
- ביצוע העבודות אך ורק על ידי קבלן רשום – כאשר בוחרים יזם לפרויקט התחדשות עירונית כזה או אחר בתל אביב או בכל עיר אחרת, חשוב לוודא שקבלני הביצוע הינם קבלנים הרשומים על פי חוק רישום קבלנים לביצוע עבודות הנדסה בנאיות, וכמו כן, את הסיווג המתאים כפי שמופיע בפנקס הקבלנים. מעבר לכך, חשוב ולוודא שמדובר בקבלני ביצוע עתירי ניסיון בענף הבינוי.
מעבר לכל האמור לעיל, חשוב לבדוק את התמורה המוענקת מצד היזם ולוודא שהתמורה עומדת בכל תנאי המכרז ובתנאים המקדימים לבחירת היזם ושההסכם מול היזם מגן על מלוא הזכויות של בעלי הדירות בפרויקט המיועד.
