השקעות נדל"ן מעבר לים, בדומה לכל השקעת נדל"ן בישראל, חייבות במס, כאשר חבות המס של משקיעים מישראל היא גם מול רשויות המס במדינה בה בוצעה ההשקעה וגם מול מדינת ישראל. יחד עם זאת, חשוב לצין שבמקרים רבים לא מדובר במס כפול אותו נדרשים לשלם המשקיעים, וזאת במקרים בהם ההשקעה בוצעה במדינה החתונה על אמנה למניעת כפל מס מול מדינת ישראל. במקרים אלו, המשקיע מישראל יידרש לתשלום מס על השקעתו במדינה הזרה, ולאחר מכן, הוא יהא זכאי לקבלת זיכוי לצורך תשלום המס בישראל.
מיסוי נדל"ן בחו"ל – חובת הדיווח
כל השקעת נדל"ן מעבר לים על ידי משקיעים מישראל, חייבת בדיווח כפול, גם לרשות המיסים במדינה בה בוצעה עסקת ההשקעה וגם אל מול רשות המיסים בישראל. לצורך כך, חשוב להתסייע בשירותי ראיית חשבון ו/או ייעוץ מס גם בישראל וגם במדינה הזרה בה התבצעה העסקה, כאשר ברוב המקרים, הדיווח במדינה הזה מומלץ שייעשה על ידי אנשי מקצוע מקומיים.
מס רכישה בהשקעות נדל"ן בחו"ל
בדומה לישראל, גם במדינות רבות מסביב לעולם מונהג מס רכישה המוטל על רוכש הנכס. יחד עם זאת, חשוב לציין שברחבי ארצות הברית, הנחשבת לאחד מהיעדים האטרקטיביים בקרב משקיעי נדל"ן מישראל בכל הנוגע להשקעות נדל"ן בחו"ל, לא קיים מס רכישה, דבר המשפיע במידה רבה על אטרקטיביות העסקה. מנגד, במדינות בהן כן מונהג מס רכישה מסביב לעולם, גובה חבות המס עשויה לנוע בין 2 ל-10 אחוזים משוי העסקה, וחשוב לבדוק מלכתחילה מהו גובה מס הרכישה המונהג במדינה בה אתם מתכננים לבצע את ההשקעה מעבר לים.
מכירת נדל"ן בחו"ל בהיבט המיסוי
מיסוי נדל"ן בחו"ל במקרים של מכירת נכסים בחו"ל, אינו כפוף לחוק מיסוי המקרקעין המונהג במדינה בה מכרתם את הנכס, אלא לפקודת מס ההכנסה המונהגת באותה מדינה, וזאת בניגוד מוחלט למצב בישראל. לפיכך, במכירת נדל"ן בחו"ל, המשקיעים המוכרים את נכסיהם נדרשים לתשלום מס על רווחי ההון הריאליים מעסקת המכירה, כאשר אצל משקיעים פרטיים קיים הבדל בגובה חבות המס לגבי נכסים אשר נרכשו לפני שנת 2003 לבין נכסים אשר נרכשו על ידם לאחר ה-1.1.2033
לגבי נכסים אשר נרשו אחרי ה-1.1.2003, המשקיע המוכר את הנכס בחו"ל, נדרש לתשלום מס של 25 אחוזים על הרווח הריאלי בגין השקעתו. לגבי נכסים שנרכשו לפני כניסת שנת 2003, המס הוא בגובה מס שולי על רווחי ההון אשר נצברו עד לתאריך 31.12.2002 ובתוספת מס בשיעור של 25% על רווחי ההון הריאליים אשר נצברו החל מה-1.1.2003.
חשוב לציין שתשלום חבות המס הוא בראש ובראשונה כלפי המדינה מעבר לים בה נמכר הנכס, ורק לאחר מכן קיימת דרישה לתשלום המס (במידת הצורך) על פי שיעור המיסוי המונהג בישראל.
מיסוי על הכנסות משכירות בחו"ל
מיסוי נדל"ן בחו"ל חל גם על הכנסות משכירות, כאשר ההכנסות משכירות חייבות במס גם במדינה מעבר לים בה ממוקם הנכס וגם בישראל, וזאת בהתאם לאמנת המס המונהגת בין מדינת ישראל לבין המדינה בה מצוי הנכס. במקרים בהם מדובר במדינות אשר אינן מקיימות את אמנת המס מול מדינת ישראל, המשקיע מחויב בתשלום מס על הכנסות משכירות רק במדינה בה מצוי הנכס, וזאת בהתאם למדיניות המס המונהגת בנושא באותה מדינה. בדומה לכל מס אחר אותו נדרש המשקיע הישראלי לשלם גם לרשות המיסים במדינה בה נמצא הנכס וגם לרשות המיסים בישראל, גם המס על הכנסות משכירות בח"ול משולם קודם כל במדינה מעבר לים בה נמצא הנכס ורק לאחר מכן בישראל.
