פרויקטים בתחום פינוי בינוי מהווים נכון להיום כ-10% מסך כל התחלות הבנייה החדשות ברחבי הארץ, ועל פי הערכות מקצועיות בקרב מומחים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, היקפי הפרויקטים עשויים לזנק במהלך העשורים הקרובים ולהגיע להיקף של עד 50% מסך כל התחלות הבנייה החדשות. כפועל יוצא מכך, חוקקו במהלך השנים האחרונות מספר חוקים שנועדו להסדיר את הפרויקטים השונים בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ומסוג פינוי בינוי בפרט, וזאת לצד הקמתן של מינהלות פינוי בינוי גם ברמה הארצית וגם ברמת הרשויות המקומיות.
חוק פינוי בינוי – מה חשוב לדעת?
חוק פינוי בינוי מונהג בישראל מאז שנת 2006 ובמסגרתו נקבעו על התנאים להחלת פרויקטים מסוג פינוי בינוי במסגרת הורסים מן היסוד מבני מגורים ישנים ובונים תחת השטח המפונה מבני מגורים חדשים. בשנת 2018, שונה שמו של החוק, ונכון להיום הוא ידוע בשם: חוק פינוי בינוי – עידוד מיזמי פינוי ובינוי. במסגרת שינוי שם החוק, תוקנו בו גם מספר סעיפים אשר נועדו בין היתר להסדיר את החסמים הבירוקרטים אשר מנעו מקידומם של פרויקטים מסוג פינוי בינוי לצאת לפועל משלב התכנון אל שלב הבינוי, כאשר בין היתר נקבעו תנאים חדשים להתמודדות משפטית עם תופעת הדייר הסרבן המתנגד להחלת הפרויקט.
פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי
כאשר מדברים על פרויקטים בהם מפנים מבני מגורים ישנים לטובת הריסתם מן היסוד והקמה של מבני מגורים חדשים בשטח המפונה, מדברים למעשה על 2 סוגי פרויקטים עיקריים, האחד ידוע בשם פינוי בינוי והשני ידוע בשם בינוי פינוי. בפרויקט הראשון, מפנים קודם את מבני המגורים הישנים בשטח המיועד ורק לאחר מכן מתחילים בעבודות הבינוי של מבני המגורים החדשים, ואילו בפרויקט השני, קודם כל בונים מבנה מגורים חדש בו נקלטים בעלי הדירות ממבני המגורים הישן המיועד להריסה ובינוי מחדש תחת השטח המפונה. כך או אחרת, בשני המקרים, בעלי הדירות שהם למעשה בעלי הזכויות בדירות המצויות במבני המגורים הישנים, זכאים לקבלת דירת מגורים חדשה ומשודרגת וזאת בנוסף לזכויות נוספות העומדות לרשותם כבעלי הזכויות.
מהו הרוב הנדרש להחלת פרויקט מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי ?
במידה וגם אתם מתעניינים בהחלת פרויקט מסוג פינוי בינוי/בינוי פינוי במבנה המגורים בו אתם מחזיקים בבעלות על דירה, חשוב לנו שתדעו שהתנאי הבסיסי והראשון ביותר להחלת הפרויקט הוא השגת רוב מקרב הדיירים. עד לפני השינויים בחוק פינוי בינוי, נדרש רוב של 100% מבעלי הדירות, ולכן, אפילו דייר אחד שהתנגד לפרויקט מלכתחילה היה יכול למנוע את קיומו. עם שינוי החקיקה לאורך השנים, הופחת אחוז ההסכמה הנדרש, וכיום הוא עומד על 80% מכלל בעלי הדירות, כאשר גם רוב של 66% מבעלי הדירות, מאפשר לרוב לתבוע את הדיירים המתנגדים לפרויקט, ובתוך כך, לחייב אותם להסכים לפרויקט.
מה הם השלבים העיקריים בפרויקט פינוי בינוי?
פרויקטים מסוג פינוי בינוי נחשבים למיזמי בינוי מורכבים ומתמשכים מכיוון שמעורבים בהם מספר גדול של בעלי עניין גם בקרב בעלי הדירות וגם בעלי עניין נוספים דוגמת הרשויות המקומיות והחברות היזמיות. יחד עם זאת, חשוב לציין שכל פרויקט מיושם במספר שלבים שכל אחד מהם נועד לקדם את השלב הבא, כאשר בין השלבים העיקריים על פי הם מומלץ להתקדם תוכלו למצוא: איתור מתחם ייעודי המותאם לפרויקטים מסוג פינוי בינוי או בינוי פינוי, השגת רוב נדרש בקרב בעלי הדירות במתחם, התאגדות הדיירים כקבוצה ומינויי נציגות מטעמם, מינוי אנשי מקצוע אשר ילוו את קבוצת הדיירים ויסייעו להם להגן על מלוא זכויותיהם, ומכאן ואילך התנהלות אל מול יזמים לצורך בחירת חברה יזמית ואל מול הרשות המקומית שבשטחה נמצא שטח הפרויקט המיועד.
