הלוואות משכנתא המשמשות ברוב המקרים לצורך רכישת דירה למגורים הן הלוואות ארוכות טווח הניטלות לתקופה מקסימאלית של עד 30 שנה, כאשר לאורך כל תקופת המשכנתא, הלווה מחויב בתשלומי החזר חודשיים הנקבעים בהתאם לשלושה גורמים עיקריים: סכום ההון העצמי העומד לרשות הלווה לצורך רכישת הדירה, הסכום הכולל של ההלוואה הנדרשת ותקופת המשכנתא הקובעת למעשה את מספר תשלומי ההחזר החודשיים. מעבר לכך, ישנם פרמטרים נוספים המשפיעים על גובה ההחזר, וביניהם, תמהיל המשכנתא ומסלולי המשכנתא בהם בחר הלווה, וכאן עולה השאלה המופיעה בכותרת: איך לבחור נכון משכנתא בישראל? לצורך מענה כללי על השאלה, ריכזנו לפניכם מידע חשוב בנושא.
מה באמת חשוב לדעת על ההחזר החודשי של המשכנתא?
ההחזר החודשי בו מחויב הלווה לאורך כל תקופת המשכנתא מורכב למעשה משני סוגי חיובים, אחד מהם כולל את גובה ההחזר על ההלוואה, והשני, מתייחס לתשלום הריבית על המשכנתא. גובה ההחזר הוא למעשה חלוקה שווה של סכום ההלוואה למספר החודשים בהם תהיו מחויבים בתשלום ההחזר החודשי לאורך כל תקופת המשכנתא, ואילו התשלום על הריבית נקבע בהתאם למסלול המשכנתא בו בחרתם ובהתאם לגובה המימון לו אתם נדרשים לצורך רכישת הדירה.
בשלב זה חשוב לציין שככל שההון העצמי העומד לרשותכם הוא גבוה יותר, כך הבנקים למשכנתאות בישראל מאשרים לכם משכנתא בריביות נמוכות יותר, ולהיפך. על פי הכללים אותם מתווה בנק ישראל בכל הנוגע לשוק המשכנתאות, לווים המעוניינים בנטילת הלוואות משכנתא למטרות רכישת דירה ראשונה ויחידה בבעלותם, נדרשים להון עצמי בשיעור מינימאלי של מ25% משווי הנכס, כאשר הבנק רשאי להעמיד לרשותם הלוואה בשיעור של עד 75%. חשוב לציין שבכל אותם מקרים בהם גובה המימון הנדרש עולה על 60% משווי הנכס, תשלומי הריבית הנכללים במסגרת תשלומי ההחזר החודשי גבוהים יותר מתשלומי הריבית הנדרשים במקרים בהם גובה המימון נמוך מ-60% משווי הנכס.
אם כך, איך לבחור נכון משכנתא לרכישת דירה ראשונה?
כל משכנתא מתוכננת על פי תמהיל משכנתא המורכב ממספר מסלולים שונים העומדים לרשות הלווים. מסלולים אלו נבדלים אלו מאלו בהתאם לגובה הריבית, סוג ההצמדה, משך ההלוואה, תכיפות השתנות הריבית ופרמטרים נוספים אותם חשוב לקחת בחשבון כאשר יושבים ומתכננים איך לבחור נכון משכנתא לרכישת דירה ראשונה. בשלב זה, חשוב לציין שבנק ישראל מחייב את כל הבנקים למשכנתאות להעניק הלוואות משכנתא ש-33% מסכום ההלוואה הכולל הוא במסלול הלוואה בריבית קבועה לא צמודה.
מכיוון שעשויים להיות הבדלים כאלו ואחרים בעלויות, בעמלות ובתנאי ההלוואה המוצעים לכם בין בנק למשכנתאות אחד לשני, מומלץ לכל אחד ואחת מנוטלי הלוואות המשכנתא שביניכם, לקיים סקר שוק מקיף בין הבנקים השונים ואף להסתייע בשירותיו של יועץ משכנתאות חיצוני. שירותי הייעוץ המקצועי המוצעים לכם מחוץ למערכת הבנקאית בתחום המשכנתאות, אומנם כרוך בתשלום, אך ברוב המקרים שירותי הייעוץ נועדו לחסוך לכם לא מעט כסף בתשלומי ההחזר החודשיים להם תתחייבו, וכאשר מדובר בהלוואות משכנתא הניטלות לתקופות זמן ארוכות, מדבר בכסף גדול לאורך כל התקופה.
דבר חשוב ומרכזי לא פחות בשלב תכנון תמהיל משכנתא הוא התייחסות נקודתית להכנסות החודשיות שלכם ולצרכי המחייה שלכם בהווה ובעתיד לבוא, כאשר המשפחה תתרחב וכדומה. נכון להיום, ההמלצה הרווחת בקרב יועצי משכנתא בכל הנוגע לשאלה איך לבחור נכון משכנתא, מתייחסת לסעיף ההכנסות החודשיות שלכם, כאשר ההמלצה היא להגביל את גובה ההחזר החודשי על המשכנתא לסכום שאינו עולה על 33% מגובה ההכנסות החודשיות שלכם.
