מתעניינים בפרויקט פינוי בינוי בשכונת המגורים בה אתם מחזיקים בבעלות על דירה? מצויים בהליך פינוי בינוי ורוצים לדעת את זכויותיכם? זה הזמן לדעת הכול על זכויות דיירים בהליך פינוי בינוי בישראל
פרויקטים מסוג פינוי בינוי נועדו לצרכי הריסה מן היסוד של מבני מגורים בשכונות מגורים ישנות, וזאת לצורך הקמה של שכונות מגורים חדשות עם מספר גדול יותר של יחידות דיור בשטח המפונה. פרויקטים אלו הם חלק בלתי נפרד מתחום ההתחדשות העירונית בישראל והם מהווים נכון להיום כ-10% מסך כל התחלות הבנייה החדשות בישראל.
מי הם בעלי העניין המעורבים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי?
מאחורי כל פרויקט פינוי בינוי, תוכלו למצוא 3 בעלי עניין מרכזיים, וביניהם:
בעלי הזכויות במבני המגורים המיועדים לפינוי – בעלי הזכויות הם למעשה כלל בעלי הדירות המחזיקים בבעלות בלעדית ומלאה על דירת מגורים המצויה במבנה מגורים בשכונת המגורים המיועדת להריסה ובינוי מחדש.
חברות יזמיות העוסקות ומתמחות בהליכי התחדשות עירונית בכלל ובפרויקטים מסוג פינוי בינוי בפרט – חברות אלו מקבלות לידיהן את זכויות המקרקעין של כל אחד ואחת מבעלי הזכויות וזאת בתמורה לדירת מגורים חדשה במבני המגורים העתידים להיבנות השכונה.
הרשות המקומית שבשטחה נמצא השטח המיועד לפרויקט – כיום, כל רשות מקומית פועלת על פי מדיניות אותה היא מתווה בכל הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית בכלל ופרויקטים מסוג פינוי בינוי בפרט.
אם כך, מי מגן על זכויות דיירים בהליך פינוי בינוי?
בעלי דירות במבני מגורים שונים המיועדים לפינוי בינוי, נדרשים למעשה למסור את זכות המקרקעין העומדות לרשותם מתוקף היותם בעלי הנכס, וזאת בתמורה לקבלת דירת מגורים חדשה בפרויקט העתידי שיבנה תחת השטח המפונה לאחר הריסת המבנים הקיימים. מסירת הזכות על המקרקעין היא החלטה לא פשוטה שחשוב שתעשה לאחר התאגדות כלל בעלי הדירות כקבוצה ולאחר מינוי בעלי מקצוע האמורים להגן על מלוא זכויות דיירים בהליך פינוי בינוי, וביניהם, חברת ניהול המלווה את קבוצת הדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט, עורך דין מקרקעין המייצג את קבוצת הדיירים ושמאי מקרקעין הקובע למעשה את שווי הדירות שלגביהן יתנהל המשא ומתן בתמורה למסירת זכויות המקרקעין.
בשלב זה חשוב לציין שזכויותיהם של בעלי הזכויות בכל סוגי הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות, פרויקטים מסוג פינוי בינוי, מעוגנים בחוק הישראלי באמצעות חוקים ספציפיים המתמקדים בתחום ההתחדשות העירונית וזאת לצד חוקים המגנים על בעלי זכויות מקרקעין באופן כללי בתחום דיני המקרקעין.
מה הן הזכויות המחייבות על פי חוק?
כפי שציינו לעיל, בעלי הדירות בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, מוסרים למעשה את זכות המקרקעין העומדת לרשותכם לחברה היזמית של הפרויקט, וזאת בתמורה להבטחה חוזית לקבלת דירת מגורים חדשה ומשודרגת יותר באחד ממבני המגורים אשר יבנו בשכונת המגורים החדשה שתוקם תחת השטח המפונה. בשלב זה חשוב לציין, שההתנהלות מול החזרה היזמית נעשית רק לאחר עריכת מכרז לצורך בחירתו, כאשר תנאי המרכז כוללים גם את התמורה אותה יקבלו בעלי הזכויות. בנוסף, זכויות דיירים בהליך פינוי בינוי כוללות זכאות לקבלת מלוא דמי שכר הדירה לאורך כל תקופת ביצוע עבודות ההריסה הבינוי מיום הפינוי עצמו ועד ליום מסירת מפתח לדירת המגורים החדשה. בנוסף, בעלי הזכויות זכאים על פי חוק למימון מלא של כל הוצאות ההובלה והעתקת מקום המגורים גם בפעם בה הם נדרשים לפנות את ביתם המיועד להריסה וגם בפעם בה הם נדרשים לעבור מהדירה אותה הם שכרו לדירת המגורים החדשה שניתנה להם בתמורה.
