ישראל נחשבת לאחת מהמדינות בהן מונהגים שיעורי המס הגבוהים ביותר על עסקאות מקרקעין, כאשר מיסוי נדלן בישראל חל גם על הצד המוכר בעסקה וגם על הצד הרוכש. גובה המיסוי בכל עסקת מקרקעין עשוי להגיע לכ-40% משווי העסקה עצמה.
סוגי מיסים המונהגים על עסקאות נדל"ן בישראל
כאשר מדברים על מיסוי נדלן בישראל מדברים למעשה על 4 סוגי מס שונים החלים למעשה על כל עסקת מקרקעין, כאשר חלק מהמיסים מוטלים על הצד המוכר בעסקה וחלק על הצד הרוכש בעסקה. ברשימת המיסים בהם מחויב הצד המוכר בעסקה נכללים מס שבח והיטל השבחה, כאשר התשלום בגין מס שבח מועבר לרשות המיסים והתשלום בגין היטל השבחה מועבר לרשות המקומית שבשטחה מצוי הנכס הנמכר.
בצד של הרוכש, קיים מס הידוע בשם מס רכישה המוטל על רוכשי הנכסים השונים בהתאם למדרגות מס קבועות המתעדכנות אחת לשנה. בנוסף, קיים מס ערך מוסף (מע"מ) לכל עסקת מקרקעין כזו או אחרת, כאשר שיעור המס עומד על 17% מסך העסקה. יחד עם זאת, חשוב לציין שבעסקאות נדל"ן בין אנשים פרטיים אשר אינם מחויבים בתשלומי מע"מ בגין הוצאת חשבוניות, אין כל צורך לחשב את תשלום המע"מ כמס לצורך השלמת העסקה.
מיסוי נדלן – מס שבח
בעלי נכסים מכל סוג שהוא, המוכרים את זכויותיהם במקרקעין, מחויבים על פי חוקי מיסוי נדלן בישראל בחבות מס הידועה בשם: מס שבח. חבות מס זו ממוטלת בגין הרווח שנוצר בעקבות מכירת הנכס, המונח "שבח" מתייחס למעשה לרווח שנוצר או לפער שקיים במחיר מכירת הנכס לשווי הנכס ביום רכישתו. נכון להיום, לאחר החלת רפורמה מקיפה בתחום מיסוי הנדל"ן בישראל, משנת 2014, גובה מס שבח הינו בשיעור של 25% מהרווח שנוצר בין המחיר ביום רכישת הנכס לבין המחיר ביום מכירת הנכס.
חישוב מס שבח – כיצד?
לצורך עניין החישוב, נציג כאן דוגמא קטנה: משפחת כהן רכשה לפני חמש שנים דירת 5 חדרים במחיר של 1.2 מיליון והיא מכרה את הנכס לאחרונה במחיר של 1.7 ₪. על פי שווי זה, רווח ההון שנוצר למשפחת כהן מהעסקה עומד על 500,000 ₪ מהם ניתן לקזז הוצאות ישירות לצורך השבחת הנכס לאורך השנים ומכירות, לרבות, הוצאות עו"ד, הוצאות שיפוץ, הוצאות תיווך וכדומה. במידה ולאחר קיזוז ההוצאות המותרות על פי חוק, נוצר רווח הון של 400,000 ₪ שלגביו משפחת כהן תחויב במס שבח בגובה של 25% שהם למעשה כ- 100 אלף שקלים. לצורך חישוב מיסוי נדלן מסוג מס שבח, רשות המיסים מפעילה מחשבון מיסים באתר האינטרנט שלה, ובאמצעות מחשבון זה תוכלו להזין את נתוני העסקה ולהיחשף לגובה מס שבח אותו תדרשו לשלם.
אופן תשלום מס שבח – מה חשוב לדעת?
לרשות כל מוכר נכסים עומדים 40 יום לצורך הגשת תצהיר בדבר העסקה לרשות המיסים. בתצהיר זה מופיעים כל נתוני העסקה, לרבות, שווי הנכס ביום רכישתו, שווי הנכס ביום מכירתו והניכויים הרלוונטיים שלגביהם ניתן קיזוז מהרווח הנוצר. במהלך תקופת 40 הימים, מוכרי הנכס רשאים להגיש לרשות המיסים בקשה בדבר קבלת פטור מלא ו/או פטור חלקי מתשלום חבות מס שבח, וזאת בהתאם לעמידתם בקריטריונים השונים המזכים בקבלת פטור ו/או תשלום חלקי. מרגע הגשת התצהיר לרשות המיסים, מוכרי הנכס נדרשים להסדרת תשלום חבות המס שנקבע לגביהם, בהתאם לחישוב אותו הם ביצוע, תוך 20 יום, שהם למעשה 60 יום בסך הכול מיום מכירת הנכס.
למידע נוסף על מיסוי נדלן בישראל, אנו ממליצים לכל אחד ואחת מביניכם להיוועץ עם מומחי מיסוי בענף הנדל"ן המכירים לפרטי פרטים את נושאי המיסוי על כל סוגי העסקאות וההשקעות בענף הנדל"ן בישראל.
